A propos de la Réversibilité

Black Swan

La réversibilité des mètres carrés selon Anne Demians trouve sa pertinence avec sa recherche sur les tours Black Swans : aujourd’hui bureaux ou hôtel, demain, logements ou résidence étudiants. Et inversement. Cette nouvelle approche urbaine portée par Icade caractérise ces tours dressées sur l’ancienne friche industrielle de la presqu’ile André Malraux.

Vous dites que la maîtrise d’ouvrage publique doit venir au secours de la maîtrise d’ouvrage privée. En quoi ce sujet a-t-il un impact sur la réversibilité ?

Anne Démians : Longtemps, la commande publique – qui véhiculait une culture de l’espace publique – a été autonome et encadrée dans sa production. Cette commande est maintenant largement passée dans le domaine privé pour des raisons financières… mais sans cette culture. Nous sommes donc dans une phase de transition qui devrait durer, reste qu’il est important que cette culture de l’espace publique passe dans le domaine de la commande privée. Pourquoi ? Auparavant il y avait cette notion du collectif c’est-à-dire, que tout investissement public devait correspondre à un bienfait pour la collectivité. A contrario, la logique de la commande privée est liée, elle, à un bilan économique qui se suffit à lui-même, il est forcément dissocié de l’impact de la temporalité courte ou longue. A mon sens, si l’on arrive à faire comprendre aux donneurs d’ordres privés que le fait de se préoccuper de la dimension du collectif valoriserait leurs biens dans la durée, nous évoluerons dans le bon sens.

Il y a aujourd’hui 3,5 millions de mètres carrés de bureaux vides en France ! Qu’en faire ?

Qu’est ce que cela changerait ?

AD : Depuis toujours le domaine privé cherche à obtenir une valorisation à court terme et essentiellement financière. Aujourd’hui, une inversion du regard est en train d’apparaître. Le fait d’inscrire un projet dans la durée redonne un intérêt à cette préoccupation qui consiste à se projeter dans la durée de vie d’un bâtiment et, par effet rebond, sur la qualité physique et esthétique de la ville. Là là où le public et le privé peuvent se rejoindre est la notion de valorisation : si celle-ci est mise en jeu dans le long terme cela revient à dire que l’investissement initial est de plus grande qualité du fait même que pour durer et pour être réversible il faut déjà qu’intrinsèquement le bâtiment soit bien construit au départ. Il y a dix ou quinze ans, lorsque nous étions dans une rentabilité courte, le bâtiment devenait vite obsolète, mais personne ne s’en préoccupait, ce n’était pas le sujet. Pour être tout à fait juste, à un moment donné, l’idée de la réversibilité a été à l’ordre du jour puis elle a été vite abandonnée parce que l’on a préféré céder au « toujours plus spectaculaire » sans se préoccuper « du lendemain ». Or, tout le monde s’inquiète aujourd’hui du lendemain parce que l’on mesure les dégâts d’hier ! Il y a aujourd’hui 3,5 millions de mètres carrés de bureaux vides en France ! Qu’en faire ? Pour beaucoup de maitres d’ouvrage, le sujet est vraiment préoccupant. Du coup, je suis souvent appelée sur des concours parce que l’on connaît mon engagement dans ce domaine, je suis désormais identifiée dans le milieu comme une architecte qui ne se préoccupe pas seulement de la rentabilité d’un bâtiment au moment de sa construction mais également de sa rentabilité dans le temps.

Dans quel cas de figure l’avez-vous déjà démontré ?

AD : Je l’ai fait pour le bâtiment Quai Ouest à Nancy dans le nouveau quartier des rives de la Meurthe et pour les trois tours Black Swan actuellement en construction à Strasbourg pour Icade. A Nancy, Perthuy Construction, filiale de Bouygues Immo, s’est vu contraint par le maire de l’époque André Rossinot (aujourd’hui Président de l’agglo) de réaliser un bâtiment de grande qualité sans avoir recours aux deniers publics, et il n’a pas transigé sur cette exigence. Il a donné le permis de construire en échange d’un bâtiment pérenne pour l’image de sa ville, c’était le deal. Si Bouygues a eu la possibilité de construire une opération de logements plus classiques dans l’écriture architecturale c’est parce qu’ils sont portés par un bâtiment amiral. C’est un pas dans la bonne direction. Tout le monde prend conscience maintenant que l’architecture n’a pas toujours été porteuse de cette idée de durée, surtout ces dernières décennies. Le bâtiment Quai Ouest sera toujours réutilisé – bien qu’il n’ait pas été pensé en terme de réversibilité – parce qu’il s’agit d’un bâtiment hybride il pourra devenir un immeuble de logements un jour, si jamais la ville n’a plus besoin de bureaux à cet endroit là. Il est suffisamment remarquable pour qu’on ait envie de le garder même transformé, les matériaux vieilliront bien. Un bâtiment est transformable si, déjà, à la base, il est construit avec des matériaux pérennes et de qualité. Dans les années 1990, la pire période pour la construction, ce sujet là n’effleurait même pas les esprits ! Par exemple, à la Défense, il se trouve des bâtiments datant de cette époque, et ce n’est pas si vieux, qui vont être démolis parce qu’ils ne sont irrécupérables. Le diagnostic est clair, cela coute moins cher de démolir…

Comment anticiper la question de la réversibilité ?

AD : L’idée est de faire en sorte que cette reconversion soit le moins chère possible ; si les maitres d’ouvrages et les maitres d’œuvre identifient ce coût, dès le départ, il leur sera possible d’investir plus largement dans la construction initiale tout simplement parce que l’investissement se fait sur le long terme. Mais cette démarche n’est envisageable que sur une opération importante, supérieure à cents logements, et pour les bureaux, sur des espaces de plus de 10 000 mètres carrés. Sur de petites opérations ce sera moins pertinent.

L’idée est de démontrer que des quartiers bureaux logements vivent très bien.

Est-ce que les promoteurs privés sont désormais contraints de faire attention à la durabilité d’un bâtiment ?

AD : Les promoteurs privés sont des gens qui réfléchissent beaucoup, qui se tiennent au courant des évolutions des modes d’habiter et qui progressent rapidement au sens où ils ont admis que les bâtiments mono-fonction avaient peu d’avenir. La mixité n’est plus du tout un effet de mode, tout le monde comprend les risques d’avoir des quartiers uniquement occupés par des bureaux qui finissent par être mortels parce qu’ils se vident le soir. A la Défense, par exemple, l’EPADESA cherche à innerver l’image de ce quartier d’affaires afin qu’il ne soit plus assimilé à un quartier de bureaux et uniquement. L’idée est de démontrer que des quartiers bureaux logements vivent très bien. Pour vous répondre sur l’attitude des promoteurs privés vis-à-vis de la durabilité d’un bâtiment, je pense qu’ils sont également soucieux d’apporter davantage de qualité à la programmation, c’est-à-dire sur les services annexes qui pourraient être fournis, comme par exemple les salles de fitness, des espaces de rencontres professionnels ou privés qui permettent de tenir des séminaires, des espaces de co-working, des espaces d’études pour les étudiants. Cette envie d’offrir une programmation plus large irait jusqu’à proposer l’usage de salles suffisamment grandes pour ou recevoir des amis pour faire une fête familiale. Ces phénomènes de société s’accélèrent car les familles ont souvent des logements trop petits. En outre, la jeune génération est très habituée à cette notion de services à disposition via les smart phones, notamment pour la mobilité et les loisirs. Depuis peu, l’espace est, lui aussi, devenu un service. Cette question est systématiquement traitée dans l’élaboration d’un programme immobilier, ce sujet risque aussi de revenir en boom rang vers la commande publique : il serait, en effet, raisonnable de s’interroger sur la disponibilité des espaces d’un lycée ou d’un collège, de surcroit fermés trois mois de l’année alors qu’ils pourraient servir à des cours de formation le soir ou le samedi, voir même à accueillir dans les cours de récréation des associations sportives de quartier.

Piste 33

Anne Démians