Tisser le lien entre privé et public

Bâtir une opération sociale et privée (200 logements x2) sur un même terrain, c’est mettre en commun des moyens constructifs fiables et qualitatifs. Par l’effet masse, l’habitat social en profite. L’opération privée, elle, en tire avantage aussi en devenant encore plus luxueuse.

Auteuil, la règle par « quatre ».

 Le programme d’Auteuil réunit sur un même ilot 200 logements sociaux (Paris Habitat) et 200 appartements en accession à la propriété (Cogedim). » Explications des maîtres d’oeuvres »

Est-ce la démonstration d’intérêts partagés entre un bailleur social et un promoteur privé ?
Anne DEMIANS. Ce programme met en lumière la volonté de réaliser des logements sociaux et des espaces publics de qualité en même temps qu’il offre une opération privée également qualitative. Dans ce cas présent, ce n’est pas le logement privé qui tire vers le haut le logement social, mais les deux qui s’aident mutuellement par « compatibilité » alors que ces programmes n’ont pas les mêmes objectifs. Il n’y a pas d’incohérence à bâtir une opération sociale et privée sur un même terrain au contraire ; cette démarche permet de mettre en commun des moyens constructifs. Résultat, l’habitat social en profite par effet de masse et l’opération privée en tire avantage également du fait qu’elle devient encore plus luxueuse. Cette opération située porte d’Auteuil, non loin de la villa Montmorency, sera exceptionnelle par son innovation, tant par son modèle urbain libre des conventions en cours que par la qualité retrouvée des logements. Autrement dit, il ne s’agit pas d’une promotion immobilière lambda qui accumule des signes extérieurs de richesse à elle seule. Cette opération a l’ambition tout à la fois de répondre aux enjeux politiques de la ville de Paris en matière de logements sociaux mais aussi de proposer un nouveau modèle de coopérative constructive entre les architectes et les constructeurs (entreprises) de nature à lutter contre la fatalité de la médiocrité dans la production du logement aujourd’hui que cela soit dans le social ou le privé.

Cette cohabitation est-elle la conséquence d’une réalité de plus en plus complexe ?
AD. La construction du logement social est de plus en plus difficile. Celle des logements en acquisition est, certes, moins compliquée mais elle a le défaut consanguin de ses références culturelles. Le programme d’Auteuil a permis de remettre à plat cette question d’urbanisme où se jouent les intérêts publics et privés. Les terrains situés au carrefour d’Auteuil sont très en vue, ils appartenaient à la Ville de Paris qui souhaitait engager une réflexion sur la mixité abordée autrement. Lauréate du concours avec trois autres architectes de grand talent, Francis SOLER, Rudy RICCIOTTI et Finn GEIPEL, je suis également coordinatrice de ce programme. D’emblée, il nous a semblé intéressant de ne pas proposer deux traitements différenciés. En plaçant la barre assez haute, nous nous sommes trouvés dans l’obligation de proposer une réponse exceptionnelle sur un site parisien qui l’était tout autant. En clair, être inattaquable et rejeter les mauvaises habitudes qui consistent à créer une dichotomie visible à l’œil nu entre l’habitat en location et le logement en acquisition. Il ne s’agissait pas tant de lisser les différences d’échelle sociale que de redonner à chacun la fierté d’habiter des immeubles qui privilégient, ensemble, l’excellence d’un lieu.

Bien qu’il ait fallu huit années de pourparlers et une dizaine de recours, ce projet est aujourd’hui enclenché et il réunit Paris Habitat et la Cogedim dans une opération inédite. Pourquoi fonctionne-t-elle ?
AD. En premier lieu, le promoteur privé s’y retrouve parce qu’il n’a pas pour voisinage des HLM qui pourraient dévaloriser son bien. Durant 8 années il a fallu trouver les bons arguments pour faire barrage à l’opposition du maire du XVIe arrondissement et aux autres difficultés. Nos détracteurs, à défaut d’avoir trouvé des vices de forme réglementaires, ont ergoté sur les modalités juridiques des dépôts de permis de construire, moyennant quoi nous avons perdu six années ! La seule parade était d’être parfait sur toute la ligne, le PLU a été respecté stricto sensu, la question du droit étant prioritaire, il fallait être imparable. Nous l’avons été.

L’idée fédératrice est d’avoir une structure identique pour les quatre bâtiments, les mêmes matériaux de façade, utilisés différemment selon les architectes.

Quand vous parlez de boite à outils commune pour construire ces 4 immeubles, de quoi parlez-vous ?
AD. Dès le départ, il a été question avec Paris Habitat du coût de ce programme. Nous l’avons rapidement résolu par la mise en place d’un système constructif simple pour chacun des immeubles, ce que j’appelle une boite à outils communs. L’idée fédératrice est d’avoir une structure identique pour les quatre bâtiments, les mêmes matériaux de façade, utilisés différemment selon les architectes, en l’occurrence l’aluminium, tantôt oxydé, perforé, ou plissé selon les bâtiments. Au bout du compte l’économie de construction est significative. Comme l’entreprise nous l’a confirmé cette technique a permis un gain de temps en amont et en aval, sur les études préparatoires et sur la durée du chantier. Ensuite, nous avons les mêmes menuiseries à savoir des baies pliantes à 4 ou 6 vantaux qui libèrent les espaces des balcons. Comme les fenêtres sont exactement les mêmes, le fournisseur a pu baisser leur prix en regroupant la commande. L’économie d’échelle a profité à la cohérence de la pièce urbaine constituée par les logements sociaux (200) et par les logements en accession (200).

La disposition des 4 bâtiments répond à quelle contrainte ?
AD. Elle est consécutive de plusieurs paramètres. Au regard de l’importance du site, face à la villa Montmorency, nous n’avons pas voulu densifier excessivement le site pour préserver une fluidité et une élégance de son dispositif urbain. Reste que nous étions dans la tranche haute du concours en mètre carrés tout en étant en deçà de la masse constructive possible en raison d’une coulée verte que nous tenions à protéger. Le positionnement des bâtiments influe aussi sur la fluidité des espaces publics en pied d’immeuble, c’est pourquoi nous avons énormément travaillé sur ce sujet. La contrainte majeure était de densifier cet ilot sans copier pour autant le tissu haussmannien. Donc éviter l’alignement sur le boulevard Suchet avec l’effet de peigne habituel. Pour y parvenir, nous avons défendu l’idée que chaque bâtiment ne porterait pas d’ombre – ou le moins possible – à son voisin, ce qui a nécessité de croiser les contraintes, celles du PLU et notre exigence de réaliser des logements traversant donc assez vertueux dans leur composition. La difficulté était de parvenir à la parfaite synthèse de cette partition environnementale. Pour éviter la cour à angle droit, il fallait toujours imaginer un scénario d’échappement ce que nous avons fait au fil de longues mises au point, et de maintes maquettes. Ce parti pris permet des vues dégagées et offre en prime une centralité piétonne au cœur du programme qui fonctionne comme une continuité de la coulée verte. Résultat : nous avons pu dessiner un parc habité avec le concours du paysagiste Louis Benech, un parc entouré de bâtiments librement disposés. C’est un détail important pour que cet ilot demeure vivant. Nous avons préservé une continuité visuelle entre les es espaces publics et les jardins des programmes privés et sociaux et le traitement au sol est le même pour les deux parties.

La parole de Rudy RICCIOTTI

Ce qui fait sens n’est pas l’identité des deux opérateurs, privé d’un côté et publique de l’autre. Ce qui fait sens, c’est la création d’un mini quartier de logements. Qu’ils soient privés ou publiques n’est pas majeur, sauf pour la réalité sociale de ce programme. Que l’on ne lise pas que ce qui différencie le public ou le privé fait finalement sens. La ville est faite d’habitants… Lesquels ? Ce n’est plus la question de l’architecte…mais comment les faire habiter, oui !

Rudy Ricciotti Mai 2016

Francis SOLER « pourquoi le logement social serait-il systématiquement moche ? »

L’expérience d’Auteuil est remarquable par son équilibre 50/50, entre logements destinés à l’accession à la propriété et logements destinés à la location sociale. Mais, à la différence d’autres opérations composites, où chacune cherche à forcer sa différence, celles-là sont liées par un sort commun (même terrain, mêmes missions d’architectes, même plan, mêmes composants, mêmes tonalités, mêmes sonorités).

On vous aura déjà expliqué que la masse des 400 logements (2 fois 200) aura permis de meilleurs prix que ceux que nous aurions pu obtenir pour des opérations plus petites et plus éparpillées (opérations calibrées autour de 50 unités, comme on les aime bien à Paris pour illustrer ce qu’il y aurait de nouveau dans la diversités urbaine).

Vous auriez eu raison d’y croire.

Mais, construire en masse (donc moins cher), entraine-t-il, de facto, comme ce fut dit, un déficit des modes d’habiter ou un recul de la qualité immobilière des logements ? Bien au contraire, Auteuil est une démonstration de planification dans laquelle chaque opération est à considérer comme une pièce inédite qui s’inscrit dans une configuration économique globale et interférente qui permet d’améliorer l’architecture, sur tous les aspects.

Car, ce qui s’améliore le plus, dans ce type d’opération, c’est la progression des règles de confort, de ses développements techniques, de la technicité de ses façades, de la réversibilité de ses supports. L’ensemble de ces points apportant de la mobilité dans tous les espaces et de la vibration sur toutes les façades, contrairement à cette autre façon plus ordinaire de ne régler des appartements qu’à partir de critères de vente et de location aussi incorrects qu’approximatifs.

Ainsi, de Durkheim (1994/1997) à Sarcelles (2016/2019)en passant par Auteuil (2008/2016), il m’est arrivé, à chaque fois, de considérer des sujets encourageant le logement social à évoluer dans la bonne direction : flexibilité des espaces habitables, libéralisation des supports de plans, allègement du poids des matières mises en œuvre, répétitivité des composants, performance économique, systématisation des balcons filants, terrasses protégées, châssis repliables sur chaque baie, lumière maximum, vues panoramiques, perfectionnement de l’acoustique, augmentation de l’épaisseur des ouvrages et performance de l’inertie.

Il nous faudra donc inventer, dénouer, réassembler, convaincre et construire juste.

Autant de points de vue que je me fixais comme objectifs, quel que soit le contexte. L’urgence étant d’en finir, le plus vite possible, avec cette fatalité qui veut que « le logement social, ce soit désespérément moche ».

En 1997, j’inaugurais la Rue Durkheim, à Paris. On pouvait voir pour la première fois en Europe, un immeuble de logements de 14 m d’épaisseur, construit sur « un mode parking », sans aucun mur transversal pour contraindre ses évolutions, un bâtiment construit avec un seul modèle de baie vitrée sur balcon filant.

En 2016, je livre, boulevard de Montmorency, Porte d’Auteuil, à Paris des logements construits sur le même principe constructif qui permet, à n’importe quel maitre d’ouvrage, de disposer d’un outil de réglage de ses appartements, donc de ses loyers. Une double peau (faite autrement qu’à Durkheim) ferme des façades qui s’ouvrent toujours plus à la lumière, puisqu’ici, j’aurai réussi le pari d’ouvrir la totalité (100%) des baies. A 80 cm en avant, on trouvera une paroi coulissante en verre qui fermera l’espace intermédiaire entre l’intérieur et l’extérieur de l’appartement. Cette surface en plus qui est donnée à l’appartement reste sans effet sur le loyer. Et c’est là qu’on retrouve l’intérêt d’une économie d’un projet particulier qui s’installe dans des montants de marchés de travaux plus larges et qui permettent d’augmenter un niveau de prestations que les règles de location sociale ou les habitudes de vente n’arrivent pas à produire, par elles-mêmes.

En 2019, nous aurons certainement produit le Modèle social SAR16, à Sarcelles-Lochères, près de la Gare (avec, cette fois-ci, Marc BARANI, Myrto VITART, Anne DEMIANS et Sébastien VAN CAPPEL, à l’occasion du LAB/CDC- Caisse des Dépôts). Les superpositions complexes seront d’un genre nouveau. La mixité des populations tiendra d’un autre registre que celui de la seule souplesse des surfaces. Elle devrait conduire à la mixité des programmes, avec effet collaborant des fonctions urbaines.

Ensemble, nous cherchons du côté des empilements complexes de programmes fonctionnels différents pour rendre constructible la densité. Nous superposons, sur les terrains Pablo Neruda, avec la complicité du maire de Sarcelles et de la Caisse des Dépôts, un théâtre, une médiathèque, des espaces de travail alternés, des lieux de culte de proximité et des logements performants, extraits encourageants d’expériences immobilières réussies.

C’est une démarche en lutte contre un principe de précaution instauré par le législateur pour protéger l’élu et qui se généralise, de sinistre en sinistre, jusqu’à saboter la règlementation du logement.

Il nous faudra donc inventer, dénouer, réassembler, convaincre et construire juste. Mais attention, la prospective n’est pas affaire de tous. L’anticipation est une disposition trop périlleuse pour la mettre entre les mains de ceux qui poursuivent sur la nostalgie de la complexité (retraits, avancées et déhanchements des aplombs naturels), sur les effets de mode (façades couvertes de menthe et de plantes vivaces), sur la course aveugle aux labels (certifications HQE bilan carbone, bâtiments positifs).

Il suffira donc de poser la question du logement plus simplement, mais autrement que comme une question courante.

Francis SOLER Mai 2016

Écrit à quatre mains par :

Anne Démians
Francis Soler